Ne glede na to, ali oddajate en apartma ali deset, se pri upravljanju apartmajev vse začne pri nastavitvi: pravi prodajni kanali, urejeni oglasi, smiselni cenovni načrti in struktura cen, ki sledi trgu. Če to najprej uredite pravilno, se vse, kar revenue manager naredi na tej osnovi, obrestuje veliko hitreje.
1. Poznajte svoj položaj na trgu
- Kdo rezervira na vašem območju, v katerih mesecih, kako daleč vnaprej in za koliko časa.
- Koliko zaračunavajo primerljivi apartmaji, po sezonah, med tednom in ob vikendih.
- Kje so vaši apartmaji v primerjavi z njimi: lokacija, velikost, razgled, parkiranje in ocene gostov.
Tu podatki premagajo občutek. Na trgih, kjer že upravljamo objekte, izhajamo iz dejanskih podatkov o povpraševanju in rezervacijah, ne iz tega, koliko zaračuna sosed.
2. Uredite prodajne kanale
- Izberite kanale, ki vam prinašajo goste: Booking.com, Airbnb, Expedia in vašo spletno stran. Več kanalov ni vedno bolje, saj je treba vsakega sproti usklajevati.
- Uporabljajte channel manager (upravitelj kanalov), da rezervacija na enem kanalu zapre datume na vseh drugih. Brez njega je dvojna rezervacija le vprašanje časa.
- Isti apartma, iste fotografije in isti podatki na vseh kanalih. Imena, ki povedo, kaj gost dobi: »Apartma z dvema spalnicama in teraso«, ne »Apartma B«.
- Enkrat vse pravilno nastavite na vsakem kanalu: mapiranje sob, cenovne načrte, pravila, davke in pristojbine ter nastavitve plačil. To vzame nekaj ur, napaka pa se tu ponovi pri vsaki rezervaciji.
3. Cenovni načrti in pogoji
- Fleksibilna cena in cenejša nepovratna cena. To je par, ki ga kot izhodišče predlaga tudi sam Booking.com.
- Tedenska cena, če gostje na vašem območju ostajajo dlje.
- Odpovedni pogoji, ki sledijo povpraševanju: strožji v visoki sezoni, bolj prilagodljivi v nizki.
- Strošek čiščenja, turistična taksa in varščina, prikazani enako na vseh kanalih.
4. Struktura cen, ne ena cena
Ena cena za vse leto poleti pomeni izgubljen denar, pozimi pa prazne noči. Struktura pravila postavi enkrat:
| Nizka sezona | Srednja sezona | Visoka sezona | Vrh sezone | |
|---|---|---|---|---|
| Meseci | Nov. do feb. | Mar., apr., okt. | Maj, jun., sep. | Jul., avg. |
| Ena spalnica, med tednom | 70 EUR | 90 EUR | 115 EUR | 140 EUR |
| Ena spalnica, vikend | 85 EUR | 105 EUR | 135 EUR | 160 EUR |
| Dve spalnici | +35% | +35% | +35% | +35% |
| Minimalno število nočitev | 1 noč | 2 noči | 2 noči | 3 noči |
- Najnižja cena za vsako sezono, pod katero nikoli ne greste.
- Datumi dogodkov, označeni leto vnaprej, z lastnimi cenami.
- Sprotne cene, ki se znotraj teh pravil spreminjajo, ko prihajajo rezervacije, samo strukturo pa pregledate vsako sezono.
5. Spletna stran, ki sprejema rezervacije
Za rezervacijo prek vaše spletne strani ne plačate provizije spletnih turističnih agencij (OTA), gostje, ki se vračajo, pa lahko rezervirajo neposredno pri vas. Ni nujno, da je stran velika. Mora pa se hitro naložiti in omogočiti rezervacijo v nekaj dotikih. Več o tem: Izdelava spletnih strani za hotele.
6. Mesečni pregled
- Zasedenost, ADR (povprečna dnevna cena) in prihodki po apartmajih v primerjavi z lanskim letom.
- Kateri kanal je prinesel katere rezervacije, po odbitku provizije.
- Ocene gostov: kaj gostje hvalijo in nad čim se pritožujejo.
Podrobneje o Booking.com preberite v članku Uvrstitev na Booking.com: kaj vas v resnici pomakne višje.
Za koga je to
Taka nastavitev se splača že pri prvem apartmaju. Čim manj enot imate, tem več šteje vsaka: pri osmih apartmajih je ena prazna enota 12,5 % tega, kar lahko prodate. V okviru storitve Upravljanje apartmajev to nastavitev pripravimo za vas, nato pa revenue manager aktivno upravlja vsako enoto, tako za kratkoročni kot za dolgoročni najem.