{"id":386,"date":"2026-10-21T14:31:04","date_gmt":"2026-10-21T12:31:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/?p=386"},"modified":"2026-10-24T14:51:38","modified_gmt":"2026-10-24T12:51:38","slug":"studija-primera-zima-v-portu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/2026\/10\/21\/case-study-porto-winter\/","title":{"rendered":"\u0160tudija primera: zima v Portu, od napol praznega do dveh tretjin zasedenosti"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph translation-block\">Majhen buti\u010dni objekt v Portu. Dolo\u010danje cen smo prevzeli <strong>15. septembra 2025<\/strong>, ko je bila skoraj vsa zima \u0161e neprodana. Od novembra do marca je bila zasedenost <strong>65,4 % proti 49,9 %<\/strong> leto prej, prihodki od sob pa so bili <strong>19,5 % vi\u0161ji<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Objekta ne navajamo po imenu. Rezultati so prikazani v odstotkih, v primerjavi z istim mesecem leto prej.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Izhodi\u0161\u010de<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prej\u0161njo zimo (od novembra 2024 do marca 2025) je bila zasedenost 49,9 %. Januarja 2025 je zna\u0161ala 21,2 %.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ko smo za\u010deli, je bil oktober s potrjenimi rezervacijami zaseden \u017ee do dveh tretjin, zato je bil njegov rezultat ve\u010dinoma \u017ee odlo\u010den. Meseci od novembra do marca so bili skoraj prazni: november je imel potrjenih rezervacij za 19,5 % zasedenosti, december 9,2 %, januar 6,5 %, februar in marec pribli\u017eno 2 %.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Z objektom smo sodelovali do marca 2026. Gre torej za eno zimo, ne za tri leta.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kaj smo spremenili<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Zni\u017eanje zimskih cen (od novembra do februarja, najni\u017eji tip sobe) za pribli\u017eno petino v prvem mesecu. Cene, vnesene pred na\u0161im prevzemom, so bile postavljene za ve\u010dje povpra\u0161evanje, kot ga ima Porto v teh mesecih, zato ni bilo dovolj rezervacij.<\/li>\n\n\n\n<li>Preimenovanje tipov sob na Booking.com in razvrstitev po kakovosti, tako da ime in cena vsake sobe ustrezata temu, kar gost dejansko dobi.<\/li>\n\n\n\n<li>Cenovna lestvica za vsak tip sobe, na podlagi tega, kako se je posamezni tip prodajal v letu 2025: zasedenost, ADR in RevPAR, med tednom in ob koncih tedna.<\/li>\n\n\n\n<li>Sprotno dinami\u010dno dolo\u010danje cen za vsak tip sobe, ki ga usmerja revenue manager, s koledarjem dogodkov in praznikov v Portu.<\/li>\n\n\n\n<li>Tedensko preverjanje pickupa (prirasta rezervacij) v primerjavi z napovedjo in lanskim letom, da smo po\u010dasne datume opazili in jim prilagodili cene \u0161e isti teden.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Rezultati<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vse \u0161tevilke: celoten objekt, prihodki od sob brez DDV. Leto prej = isti mesec predhodnega leta.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"yr-hb yr-cs-card\" aria-label=\"Zasedenost po mesecih, leto prej in z nami, ter sprememba prihodkov od sob\">\n<div class=\"yr-cs-legend\"><span><i class=\"k-bar is-ly\"><\/i>Zasedenost, leto prej<\/span><span><i class=\"k-bar\"><\/i>Zasedenost, z nami<\/span><\/div>\n<div class=\"yr-hb-rows\">\n<div class=\"yr-hb-row is-head\"><span><\/span><span><\/span><span class=\"yr-hb-d\">Prihodki od sob<small>glede na leto prej<\/small><\/span><\/div>\n<div class=\"yr-hb-row\"><span class=\"yr-hb-m\">nov.<\/span><div class=\"yr-hb-bars\"><div class=\"yr-hb-bar is-ly\" style=\"width:59%\"><b>68.6%<\/b><\/div><div class=\"yr-hb-bar\" style=\"width:76.97%\"><b>89.5%<\/b><\/div><\/div><span class=\"yr-hb-d is-up\">+25.2%<\/span><\/div>\n<div class=\"yr-hb-row\"><span class=\"yr-hb-m\">dec.<\/span><div class=\"yr-hb-bars\"><div class=\"yr-hb-bar is-ly\" style=\"width:43.6%\"><b>50.7%<\/b><\/div><div class=\"yr-hb-bar\" style=\"width:55.47%\"><b>64.5%<\/b><\/div><\/div><span class=\"yr-hb-d is-up\">+16.9%<\/span><\/div>\n<div class=\"yr-hb-row\"><span class=\"yr-hb-m\">jan.<\/span><div class=\"yr-hb-bars\"><div class=\"yr-hb-bar is-ly\" style=\"width:18.23%\"><b>21.2%<\/b><\/div><div class=\"yr-hb-bar\" style=\"width:46.78%\"><b>54.4%<\/b><\/div><\/div><span class=\"yr-hb-d is-up\">+127.0%<\/span><\/div>\n<div class=\"yr-hb-row\"><span class=\"yr-hb-m\">feb.<\/span><div class=\"yr-hb-bars\"><div class=\"yr-hb-bar is-ly\" style=\"width:38.18%\"><b>44.4%<\/b><\/div><div class=\"yr-hb-bar\" style=\"width:33.37%\"><b>38.8%<\/b><\/div><\/div><span class=\"yr-hb-d is-down\">-25.5%<\/span><\/div>\n<div class=\"yr-hb-row\"><span class=\"yr-hb-m\">mar.<small>OTB<\/small><\/span><div class=\"yr-hb-bars\"><div class=\"yr-hb-bar is-ly\" style=\"width:55.47%\"><b>64.5%<\/b><\/div><div class=\"yr-hb-bar\" style=\"width:66.99%\"><b>77.9%<\/b><\/div><\/div><span class=\"yr-hb-d is-up\">+7.9%<\/span><\/div>\n<div class=\"yr-hb-row is-total\"><span class=\"yr-hb-m\">Skupaj<small>nov.-mar.<\/small><\/span><div class=\"yr-hb-bars\"><div class=\"yr-hb-bar is-ly\" style=\"width:42.91%\"><b>49.9%<\/b><\/div><div class=\"yr-hb-bar\" style=\"width:56.24%\"><b>65.4%<\/b><\/div><\/div><span class=\"yr-hb-d is-up\">+19.5%<\/span><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"yr-hb-axis\" aria-hidden=\"true\"><span><\/span><div class=\"yr-hb-ticks\"><span style=\"left:0\">0%<\/span><span style=\"left:21.5%\">25%<\/span><span style=\"left:43%\">50%<\/span><span style=\"left:64.5%\">75%<\/span><span style=\"left:86%\">100%<\/span><\/div><span><\/span><\/div>\n<figcaption>Celoten objekt, prihodki od sob brez DDV. Od novembra do februarja dejanski podatki; marec: potrjene rezervacije na dan 28. marca 2026. Leto prej = isti mesec predhodnega leta, dejanski podatki.<\/figcaption>\n<\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Mesec<\/th><th>Zase\u00addenost, leto prej<\/th><th>Zase\u00addenost, z nami<\/th><th>ADR<\/th><th>Prihodki od sob<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>nov.<\/td><td>68.6%<\/td><td>89.5%<\/td><td>-4.1%<\/td><td>+25.2%<\/td><\/tr><tr><td>dec.<\/td><td>50.7%<\/td><td>64.5%<\/td><td>-8.1%<\/td><td>+16.9%<\/td><\/tr><tr><td>jan.<\/td><td>21.2%<\/td><td>54.4%<\/td><td>-11.5%<\/td><td>+127.0%<\/td><\/tr><tr><td>feb.<\/td><td>44.4%<\/td><td>38.8%<\/td><td>-14.7%<\/td><td>-25.5%<\/td><\/tr><tr><td>mar. (OTB)<\/td><td>64.5%<\/td><td>77.9%<\/td><td>-10.6%<\/td><td>+7.9%<\/td><\/tr><tr><td><strong>nov.-mar.<\/strong><\/td><td><strong>49.9%<\/strong><\/td><td><strong>65.4%<\/strong><\/td><td><strong>-8.8%<\/strong><\/td><td><strong>+19.5%<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><figcaption class=\"wp-element-caption\">ADR in prihodki od sob: sprememba glede na isti mesec leto prej. Objekt je imel v obeh letih enako \u0161tevilo sob, zato so se no\u010ditve gibale skladno z zasedenostjo, RevPAR pa skladno s prihodki od sob. Marec 2026: potrjene rezervacije (OTB) na dan 28. marca 2026.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u0160tirje od petih mesecev so bili bolj\u0161i kot leto prej. Januar se je ve\u010d kot podvojil. V vseh petih mesecih skupaj: zasedenost +15,5 odstotne to\u010dke, prihodki od sob +19,5 %.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kako hitro se je pokazal u\u010dinek<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Najbolje to poka\u017ee krivulja rezervacij. Na dan, ko smo za\u010deli, je imel november potrjenih rezervacij za 19,5 % zasedenosti. Do 15. novembra je zasedenost s potrjenimi rezervacijami dosegla 76,2 %, kar je bilo \u017ee ve\u010d kot v celotnem novembru 2024 (68,6 %). Do 1. decembra je bil december \u017ee nad celotnim decembrom 2024. Januar je to dosegel do 2. januarja.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Potrjene rezervacije na dan<\/th><th>November<\/th><th>December<\/th><th>Januar<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>15. sep. (na\u0161 za\u010detek)<\/td><td>19.5%<\/td><td>9.2%<\/td><td>6.5%<\/td><\/tr><tr><td>14. okt.<\/td><td>38.1%<\/td><td>17.1%<\/td><td>6.9%<\/td><\/tr><tr><td>15. nov.<\/td><td><strong>76.2%<\/strong><\/td><td>37.8%<\/td><td>12.4%<\/td><\/tr><tr><td>1. dec.<\/td><td>89.5%<\/td><td><strong>51.2%<\/strong><\/td><td>17.5%<\/td><\/tr><tr><td>2. jan.<\/td><td><\/td><td>64.5%<\/td><td><strong>35.0%<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>1. feb.<\/td><td><\/td><td><\/td><td>54.4%<\/td><\/tr><tr><td>Leto prej, kon\u010dno stanje<\/td><td>68.6%<\/td><td>50.7%<\/td><td>21.2%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><figcaption class=\"wp-element-caption\">Zasedenost s potrjenimi rezervacijami, sezona 2025\/26, po na\u0161ih dnevnih posnetkih stanja. Krepko: prvo preverjanje, pri katerem je bil mesec \u017ee nad celotnim istim mesecem leto prej.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Skoraj devet od desetih zimskih no\u010ditev (od novembra do marca) je bilo rezerviranih po na\u0161em za\u010detku.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kompromis: ADR<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph translation-block\">ADR je bil za 8,8 % ni\u017eji kot leto prej. To je bila na\u0161a izbira. Manjkalo je prodanih no\u010di, zato smo se odpovedali delu cene, da smo jih pridobili nazaj. Pozimi je bila te\u017eava v praznih sobah, ne v ceni: soba, prodana po ni\u017eji ceni, \u0161e vedno zaslu\u017ei ve\u010d kot prazna soba po vi\u0161ji. <a href=\"\/si\/2026\/10\/21\/zasedenost-adr-revpar\/\">RevPAR<\/a>, ki upo\u0161teva oboje, je bil za 19,5 % vi\u0161ji.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Poleti isti objekt potrebuje ravno nasprotno: ceno, ne obseg. Kateri vzvod uporabiti, je odvisno od meseca, podatki pa vam povedo, katerega.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Izjema: februar<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Februar je bil edini mesec pod ravnjo leta prej: prihodki od sob -25,5 %. To je eden od mesecev z najni\u017ejim povpra\u0161evanjem v Portu, cene, ki so bile zanj vnesene pred na\u0161im prevzemom, pa so bile ob\u010dutno previsoke. Na dan 15. septembra je imel potrjenih rezervacij za 2,0 % zasedenosti, leto prej 14,3 %. Njegove cene smo zni\u017eali za pribli\u017eno petino in do 1. februarja je zaostanek nadoknadil (35,2 % proti 33,7 %). V zadnjih \u0161tirih tednih je nato pridobil pribli\u017eno tretjino toliko rezervacij kot leto prej, zato je mesec vseeno kon\u010dal pod ravnjo leta prej.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Marec si je opomogel. Na dan 20. februarja je imel potrjenih rezervacij za 31,3 % zasedenosti, leto prej 54,4 %. Kon\u010dal je pri 77,9 % (potrjene rezervacije na dan 28. marca), 13,4 odstotne to\u010dke nad marcem 2025.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kaj poka\u017ee ta primer<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Kadar je te\u017eava zasedenost, se upravljanje prihodkov v \u0161tevilkah poka\u017ee v nekaj tednih, ne v letih.<\/li>\n\n\n\n<li>Ni\u017eji ADR je v redu, kadar zapolni no\u010di, ki bi sicer ostale prazne. Ocenjujte ga po RevPAR, ne le po ADR.<\/li>\n\n\n\n<li>Ne uspe vsak mesec. Februar ni bil uspe\u0161en in tudi to poka\u017eemo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph translation-block\">Tako delamo v okviru storitve <a href=\"\/si\/storitve\/upravljanje-prihodkov\/\">Upravljanje prihodkov in cen<\/a>. Vas zanima, kak\u0161na bi lahko bila naslednja sezona za va\u0161 objekt? <a href=\"\/si\/ocena-poslovanja\/\">Rezervirajte brezpla\u010dno oceno poslovanja<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-palette-color-3-color has-text-color wp-block-paragraph\" style=\"font-size:14px\"><em>Podatki: celoten objekt, prihodki od sob brez DDV, iz sistema PMS objekta. Od novembra 2025 do februarja 2026 so to dejanski podatki; za marec 2026 so to potrjene rezervacije na dan 28. marca 2026. Preglednica krivulje rezervacij temelji na na\u0161ih dnevnih posnetkih stanja. Primerjave za februar in marec za obe leti temeljijo na datumih rezervacij in odpovedi iz izvoza PMS.<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Kako hitro se upravljanje prihodkov poka\u017ee v \u0161tevilkah: v eni zimi zasedenost 65,4 % proti 49,9 % leto prej, prihodki od sob +19,5 % (nov. 2025-mar. 2026).<\/p>","protected":false},"author":4,"featured_media":782,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"class_list":["post-386","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-case-studies"],"blocksy_meta":{"styles_descriptor":{"styles":{"desktop":"","tablet":"","mobile":""},"google_fonts":[],"version":8}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/386","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=386"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/386\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":844,"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/386\/revisions\/844"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/media\/782"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=386"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=386"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=386"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}