{"id":186,"date":"2026-10-12T20:59:10","date_gmt":"2026-10-12T18:59:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/?p=186"},"modified":"2026-10-24T14:51:49","modified_gmt":"2026-10-24T12:51:49","slug":"studija-primera-visji-adr-ljubljana","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/2026\/10\/12\/case-study-growing-adr-ljubljana\/","title":{"rendered":"\u0160tudija primera: vi\u0161ji ADR na trgu z veliko ponudbe"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph translation-block\">Ta \u0161tudija primera prikazuje, kako je dobro voden <strong>apartmajski objekt s hotelskimi storitvami v sredi\u0161\u010du Ljubljane<\/strong> tri leta zapored zvi\u0161al povpre\u010dno dnevno ceno (ADR) in prihodke od sob. Zasedenost je bila \u017ee na za\u010detku skoraj 90 %, prenove ni bilo, v mestu pa so vsako leto odpirali nove sobe.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-palette-color-3-color has-text-color wp-block-paragraph\" style=\"font-size:14px\"><em>Objekta ne imenujemo. Rezultate prikazujemo v odstotkih ali kot indeks glede na izhodi\u0161\u010dno leto.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Izhodi\u0161\u010de<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph translation-block\">Z objektom smo za\u010deli sodelovati <strong>marca 2024<\/strong>. Ni \u0161lo za re\u0161evanje objekta v te\u017eavah. Lastnik je izku\u0161en hotelir, ve\u010dinoma samouk, ki je do potankosti poznal sistem za upravljanje objekta (PMS) in ekstranete spletnih turisti\u010dnih agencij (OTA). Osnovne prakse upravljanja prihodkov (revenue management) so bile \u017ee vpeljane, leto 2023 pa je bilo po vseh tr\u017enih merilih uspe\u0161no, z zasedenostjo <strong>89,5 %<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph translation-block\">Naloga je bila torej jasna: poiskati <strong>dodatno in trajno rast<\/strong> v poslovanju, ki je ve\u010dino stvari \u017ee delalo prav.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Razmere na trgu: vse ve\u010d ponudbe v Ljubljani<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph translation-block\">V zadnjih nekaj letih se je v Ljubljani <strong>ponudba nastanitev ob\u010dutno pove\u010dala<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li class=\"translation-block\">~<strong>3.900 hotelskih sob<\/strong> trenutno v mestu<\/li>\n\n\n\n<li>~<strong>Ve\u010d kot 1.700 enot za kratkoro\u010dni najem<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>~<strong>1.000 novih hotelskih sob med letoma 2019 in 2024<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li class=\"translation-block\">~<strong>500 dodatnih sob<\/strong> \u017ee v na\u010drtovanju ali gradnji<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Kategorija<\/th><th>Hotelske sobe<\/th><th>Sobe v sredi\u0161\u010du mesta<\/th><th>Hoteli v sredi\u0161\u010du mesta<\/th><th>Hoteli zunaj sredi\u0161\u010da mesta<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>5*<\/td><td>534<\/td><td>534<\/td><td>3<\/td><td>0<\/td><\/tr><tr><td>4*<\/td><td>2,462<\/td><td>1,382<\/td><td>19<\/td><td>13<\/td><\/tr><tr><td>3*<\/td><td>825<\/td><td>532<\/td><td>12<\/td><td>11<\/td><\/tr><tr><td>Cenovno ugodni<\/td><td>89<\/td><td>0<\/td><td>0<\/td><td>2<\/td><\/tr><\/tbody><tfoot><tr><td><strong>Skupaj<\/strong><\/td><td><strong>3,910<\/strong><\/td><td><strong>2,448<\/strong><\/td><td><strong>34<\/strong><\/td><td><strong>26<\/strong><\/td><\/tr><\/tfoot><\/table><figcaption class=\"wp-element-caption translation-block\">Hotelska ponudba v Ljubljani po kategorijah, oktober 2025. Vir: <a href=\"https:\/\/www.visitljubljana.com\/en\/meetings\/planning-an-event\/accommodation-in-ljubljana\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Turizem Ljubljana<\/a>.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Na takem trgu je rast ADR vsako leto te\u017eja, \u0161e posebej za objekt, ki je \u017ee ve\u010dino no\u010di poln.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Rezultati<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vsi spodnji podatki veljajo za celoten objekt, prihodki od sob so brez DDV.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"yr-cs yr-cs-card\" aria-label=\"Indeks prihodkov od sob in indeks ADR po letih, 2023 = 100\">\n<div class=\"yr-cs-legend\"><span><i class=\"k-bar\"><\/i>Indeks prihodkov od sob<\/span><span><i class=\"k-line\"><\/i>Indeks ADR<\/span><span class=\"yr-cs-base\">Indeks: 2023 = 100<\/span><\/div>\n<div class=\"yr-cs-plot\">\n<div class=\"yr-cs-grid\" aria-hidden=\"true\"><i data-v=\"150\" style=\"bottom:100%\"><\/i><i data-v=\"100\" style=\"bottom:66.67%\"><\/i><i data-v=\"50\" style=\"bottom:33.33%\"><\/i><i data-v=\"0\" class=\"is-base\" style=\"bottom:0\"><\/i><\/div>\n<div class=\"yr-cs-cols\">\n<div class=\"yr-cs-col\"><div class=\"yr-cs-bar\" style=\"height:66.67%\"><b>100.0<\/b><\/div><\/div>\n<div class=\"yr-cs-col\"><div class=\"yr-cs-bar\" style=\"height:72.2%\"><b>108.3<\/b><\/div><\/div>\n<div class=\"yr-cs-col\"><div class=\"yr-cs-bar\" style=\"height:78.07%\"><b>117.1<\/b><\/div><\/div>\n<div class=\"yr-cs-col\"><div class=\"yr-cs-bar is-fc\" style=\"height:87.27%\"><b>130.9<\/b><\/div><\/div>\n<\/div>\n<svg class=\"yr-cs-svg\" viewbox=\"0 0 400 150\" preserveaspectratio=\"none\" aria-hidden=\"true\"><polyline points=\"50,50 150,45.9 250,40.6 350,24.9\"><\/polyline><\/svg>\n<span class=\"yr-cs-dot\" style=\"left:12.5%;bottom:66.67%\"><em>100.0<\/em><\/span>\n<span class=\"yr-cs-dot\" style=\"left:37.5%;bottom:69.4%\"><em>104.1<\/em><\/span>\n<span class=\"yr-cs-dot\" style=\"left:62.5%;bottom:72.93%\"><em>109.4<\/em><\/span>\n<span class=\"yr-cs-dot\" style=\"left:87.5%;bottom:83.4%\"><em>125.1<\/em><\/span>\n<\/div>\n<div class=\"yr-cs-x\"><span>2023<small>Zased. 89,5 %<\/small><\/span><span>2024<small>Zased. 92,8 %<\/small><\/span><span>2025<small>Zased. 95,8 %<\/small><\/span><span>2026 FC<small>Zased. 93,7 %<\/small><\/span><\/div>\n<figcaption>Celoten objekt, prihodki od sob brez DDV. Leta 2023 do 2025: dejanski podatki. 2026 FC = dejanski podatki od januarja do septembra in napoved od oktobra do decembra, stanje na dan 1. oktobra 2026.<\/figcaption>\n<\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Leto<\/th><th>Zasedenost<\/th><th>Indeks ADR<\/th><th>Indeks prihodkov od sob<\/th><th>Indeks RevPAR<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>2023 dejansko<\/td><td>89.5%<\/td><td>100.0<\/td><td>100.0<\/td><td>100.0<\/td><\/tr><tr><td>2024 dejansko<\/td><td>92.8%<\/td><td>104.1<\/td><td>108.3<\/td><td>108.0<\/td><\/tr><tr><td>2025 dejansko<\/td><td>95.8%<\/td><td>109.4<\/td><td>117.1<\/td><td>117.1<\/td><\/tr><tr><td>2026 FC<\/td><td>93.7%<\/td><td>125.1<\/td><td>130.9<\/td><td>130.9<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><figcaption class=\"wp-element-caption\">Indeks: 2023 = 100. 2026 FC = dejanski podatki od januarja do septembra in na\u0161a napoved od oktobra do decembra, stanje na dan 1. oktobra 2026. Zasedenost za leto 2023 je izra\u010dunana iz prihodkov od sob in ADR objekta v letu 2023.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph translation-block\">Izstopata dve stvari. Najprej je rasla zasedenost: z 89,5 % v letu 2023 na 92,8 % v letu 2024 in 95,8 % v letu 2025, letos pa bo okoli 94 % (FC). Nato so rast prinesle cene. Do konca leta 2026 pri\u010dakujemo, da bo ADR pribli\u017eno <strong>25 % vi\u0161ji kot leta 2023<\/strong>, prihodki od sob pa pribli\u017eno <strong>31 % vi\u0161ji<\/strong> (2026 FC).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph translation-block\"><strong>Klju\u010dna ugotovitev:<\/strong><br>Rast ADR smo dosegli <strong>brez kakr\u0161nih koli izbolj\u0161av objekta ali nalo\u017eb<\/strong>, zgolj z optimizacijo cen, omejitev in prodajnih kanalov.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Poletje: vsako leto polno, zato je morala rast prinesti cena<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph translation-block\">Od junija do septembra je bil objekt v vseh treh letih prakti\u010dno razprodan, z zasedenostjo med 99,5 % in 99,7 %. V teh mesecih zasedenosti preprosto ni bilo ve\u010d mogo\u010de pove\u010dati. ADR je v istih \u0161tirih mesecih zrasel za skoraj <strong>20 % med letoma 2024 in 2026<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1200\" height=\"800\" src=\"https:\/\/www.yesrevenue.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/chart-case-study-summer-adr.png\" alt=\"Stolp\u010dni grafikon: ADR od junija do septembra, indeks 2024 = 100. 2025: 109,9, 2026: 119,5, zasedenost nad 99 % v vseh treh letih.\" class=\"wp-image-191\" srcset=\"https:\/\/www.yesrevenue.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/chart-case-study-summer-adr.png 1200w, https:\/\/www.yesrevenue.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/chart-case-study-summer-adr-300x200.png 300w, https:\/\/www.yesrevenue.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/chart-case-study-summer-adr-1024x683.png 1024w, https:\/\/www.yesrevenue.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/chart-case-study-summer-adr-768x512.png 768w, https:\/\/www.yesrevenue.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/chart-case-study-summer-adr-18x12.png 18w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Leto 2026 doslej<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph translation-block\">Obdobje od januarja do septembra 2026 v primerjavi z istimi meseci leta 2025, oboje dejanski podatki: prihodki od sob <strong>+11,0 %<\/strong>, ADR <strong>+13,0 %<\/strong> in RevPAR <strong>+11,0 %<\/strong>. Zasedenost je bila ni\u017eja za 1,7 odstotne to\u010dke. Ves ta upad je nastal januarja in februarja, ko je bil ADR za 23 % vi\u0161ji kot leto prej, prihodki od sob pa so kljub temu zrasli.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Leto za letom<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Istih devet mesecev v primerjavi po letih:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Celoten objekt<\/th><th>Jan.-sep. 2024<\/th><th>Jan.-sep. 2025<\/th><th>Jan.-sep. 2026<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Zasedenost<\/td><td>91.8%<\/td><td>96.1%<\/td><td>94.4%<\/td><\/tr><tr><td>Indeks ADR<\/td><td>100.0<\/td><td>102.8<\/td><td>116.2<\/td><\/tr><tr><td>Indeks prihodkov od sob<\/td><td>100.0<\/td><td>107.2<\/td><td>119.0<\/td><\/tr><tr><td>Indeks RevPAR<\/td><td>100.0<\/td><td>107.6<\/td><td>119.5<\/td><\/tr><tr><td>Prihodki od sob po odbitku provizije, indeks<\/td><td>100.0<\/td><td>108.2<\/td><td>120.4<\/td><\/tr><tr><td>No\u010ditve, rezervirane 30+ dni vnaprej<\/td><td>38.0%<\/td><td>29.3%<\/td><td>49.8%<\/td><\/tr><tr><td>Bivanja za eno no\u010d, dele\u017e bivanj<\/td><td>60.0%<\/td><td>54.9%<\/td><td>53.8%<\/td><\/tr><tr><td>Nevra\u010dljiva cena, dele\u017e no\u010ditev<\/td><td>18.6%<\/td><td>17.9%<\/td><td>21.7%<\/td><\/tr><tr><td>Spletna stran, dele\u017e prihodkov od sob<\/td><td>4.8%<\/td><td>6.4%<\/td><td>6.3%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><figcaption class=\"wp-element-caption\">Vsi podatki so dejanski, od januarja do septembra posameznega leta, prihodki od sob brez DDV. Indeks: jan.-sep. 2024 = 100.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kaj je prineslo te rezultate<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph translation-block\"><strong>Strategija s poudarkom na ADR<\/strong><br>Namesto \u00bbpolnjenja koledarja\u00ab smo se osredoto\u010dili na <strong>prodajo pravih no\u010di po pravi ceni<\/strong>, zlasti v obdobjih zelo visokega povpra\u0161evanja ter v predsezoni in posezoni.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Pametnej\u0161e upravljanje omejitev<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Izpopolnjena pravila za minimalno \u0161tevilo no\u010ditev ter za prihode in odhode<\/li>\n\n\n\n<li>Bolj strnjena zasedenost koledarja<\/li>\n\n\n\n<li>Vi\u0161ji prihodek na vsako razpolo\u017eljivo no\u010d<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Bolj zdrava struktura rezervacij<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Polovica no\u010ditev od januarja do septembra 2026 je bila rezervirana vsaj 30 dni vnaprej, leta 2024 pa 38 %: to je stabilnej\u0161a osnova za dolo\u010danje cen<\/li>\n\n\n\n<li>Dele\u017e bivanj za eno no\u010d se je zmanj\u0161al s 60 % na 54 %; dele\u017e bivanj za tri no\u010di ali ve\u010d se je pove\u010dal s 14 % na 18 %<\/li>\n\n\n\n<li>Povpre\u010dna dol\u017eina bivanja se je podalj\u0161ala z 1,70 na 1,78 no\u010di<\/li>\n\n\n\n<li>Dele\u017e no\u010ditev z nevra\u010dljivo ceno se je pove\u010dal z 18,6 % na 21,7 %. Pri nevra\u010dljivih rezervacijah je odpovedanih 3-4 % no\u010ditev, pri fleksibilnih 20-25 %<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u0160ir\u0161i nabor prodajnih kanalov<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Expedia je zrasla s 3,6 % na 10,0 % prihodkov od sob (jan.-sep. 2024 proti 2026), in to z najvi\u0161jim ADR med glavnimi kanali<\/li>\n\n\n\n<li>Dele\u017e Booking.com se je zni\u017eal s 65,6 % na 62,7 % prihodkov od sob, zato je objekt manj odvisen od enega samega kanala<\/li>\n\n\n\n<li>Spletna stran je zrasla s 4,8 % na 6,3 % prihodkov od sob; to je \u0161e vedno majhen dele\u017e in hkrati najjasnej\u0161i vzvod za naslednji dve leti<\/li>\n\n\n\n<li>Provizija se je zni\u017eala s 14,6 % na 13,6 % prihodkov od sob, zato so prihodki od sob po odbitku provizije med jan.-sep. 2024 in jan.-sep. 2026 zrasli za 20 %<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Vsak dan v tednu je prinesel ve\u010d<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ADR ob petkih in sobotah se je med jan.-sep. 2024 in jan.-sep. 2026 zvi\u0161al za 21 %<\/li>\n\n\n\n<li>ADR od nedelje do \u010detrtka se je v istem obdobju zvi\u0161al za 14 %<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Zakaj je ta primer pomemben<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph translation-block\">V mestu, kjer ponudba nastanitev nenehno raste, <strong>je disciplina pri ADR tisto, kar zares naredi razliko<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ta primer ka\u017ee, da:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Visoka zasedenost \u0161e ne pomeni optimalnih prihodkov<\/li>\n\n\n\n<li>Tudi objekt z izku\u0161enim lastnikom, ki se z njim vsak dan ukvarja sam, ima \u0161e neizkori\u0161\u010den potencial<\/li>\n\n\n\n<li>Sistemati\u010dno upravljanje prihodkov prina\u0161a merljive rezultate brez investicij (CAPEX)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pogled naprej<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Z vi\u0161jo osnovo ADR, vse ve\u010djim dele\u017eem prodaje prek spletne strani in bolj\u0161imi vzorci rezervacij je objekt dobro pripravljen na nadaljnjo rast v letu 2027, \u010deprav konkurenca na ljubljanskem trgu nara\u0161\u010da.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph translation-block\"><strong>Vas zanima, kak\u0161ne bi lahko bile \u0161tevilke za va\u0161 objekt?<\/strong> <a href=\"\/si\/ocena-poslovanja\/\">Rezervirajte brezpla\u010dno oceno poslovanja<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-palette-color-3-color has-text-color wp-block-paragraph\" style=\"font-size:14px\"><em>Podatki: celoten objekt, prihodki od sob brez DDV. Za leta od 2023 do 2025 in za obdobje od januarja do septembra 2026 so to dejanski podatki; za obdobje od oktobra do decembra 2026 gre za na\u0161o napoved (FC), stanje na dan 1. oktobra 2026. Zasedenost za leto 2023 je izra\u010dunana iz prihodkov od sob in ADR objekta v letu 2023.<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dobro vodeni apartmaji v sredi\u0161\u010du Ljubljane: ob skoraj 90 % zasedenosti okoli 25 % vi\u0161ji ADR in okoli 31 % vi\u0161ji prihodki od sob (2026 FC proti 2023).<\/p>","protected":false},"author":4,"featured_media":181,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"class_list":["post-186","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-case-studies"],"blocksy_meta":{"styles_descriptor":{"styles":{"desktop":"","tablet":"","mobile":""},"google_fonts":[],"version":8}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/186","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=186"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/186\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":857,"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/186\/revisions\/857"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/media\/181"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=186"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=186"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.yesrevenue.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=186"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}